Guía Útil
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Índice 1. Introducción 1. Introducción Intentando exponer lo más claramente posible los aspectos que implica la compra de una casa www.obranuevacostagolf.com te ofrece esta práctica guía para la compra de una vivienda. Aquí encontrarás consejos prácticos para que comprar tu vivienda sea algo sencillo para ti y puedas evitar sorpresas.
Estos dos puntos son fundamentales, ya que cuanto más ahorro tengamos disponible, podremos hacer frente a la inversión a la que aspiramos. Comprar una vivienda antigua puede representar un ahorro respecto a una de nueva, pero no olvide que deberá añadir al precio de compra los posibles gastos de reforma o mejora de las instalaciones, ya sea para adecuarlas a su gusto, por necesidad de reparación o para cumplir con la normativa legal. Comprar una vivienda en construcción o sobre plano también puede ser un ahorro y, al mismo tiempo, le permite hacer cambios sobre el proyecto inicial, normalmente sin aumentar su precio. Reflexione sobre la ubicación ideal: la tendencia general es la de mantener el lugar de residencia o desplazarse lo menos posible del lugar donde viven los familiares, los amigos o del puesto de trabajo. Tenga en cuenta también el nivel de equipamiento del barrio, medios de transporte, zonas verdes y escolares, etc. Consulte en su Ayuntamiento los futuros planes urbanísticos de la zona, para saber si éstos le beneficiarán o, por el contrario, le perjudicarán. Compruebe hasta qué zona estaría dispuesto a trasladarse, y no se olvide de que, cuanto mayor sea la zona elegida, mayores oportunidades tendrá de encontrar una vivienda a buen precio. Deberemos también tener en cuenta las necesidades de espacio, tanto presentes como futuras, así como otros criterios en relación al entorno de la futura casa (colegios, transporte, zonas comerciales, proximidad al lugar de trabajo, etc.).
Ahora ya sabemos lo que queremos y podemos comprar y tenemos que empezar a ver dónde encontrarlo. La oferta de vivienda es muy amplia y diversos los soportes a través de los cuales podemos enterarnos de las ofertas. Puede pasear por la zona elegida para apuntar los números de teléfono de contacto de las empresas que figuran en vallas y carteles. Este paseo nos permitirá, además, comprobar la infraestructura del barrio y su vida cotidiana (los colegios, las zonas verdes de los alrededores, las comunicaciones,…) También es muy útil cuando se trata de una compra sobre plano ya que, aún en el caso de tratarse de una zona en desarrollo, podemos consultar varias promociones próximas y así rentabilizar el tiempo invertido en cada salida. Otras vías para detectar oferta de viviendas es la prensa general, que los fines de semana tiene secciones especializadas con varias paginas de ofertas, las revistas especializadas, y sobre todo los portales inmobiliarios en Internet, porque de forma cómoda y desde tu propia casa a cualquier hora del día puedes consultar toda la oferta inmobiliaria de tu zona y así localizar la vivienda que mejor se adapta a tus necesidades y la de tu familia, puedes ver planos, memorias de calidades, imágenes, ubicación, servicios de la zona, etc. También puedes solicitar información adicional a la empresa promotora o comercializadora de las viviendas.
Es fundamental obtener el máximo número de datos sobre su futuro domicilio para ver si lo que le ofrece el vendedor coincide con la realidad. Tenga en cuenta los siguientes aspectos: 1. Asegurarse que está al corriente del pago de gastos comunitarios, de los impuestos y, por supuesto, libre de cualquier tipo de tasa o gravamen como hipotecas, censos, embargos judiciales, etc. Esta información se la facilitarán en el Registro de la Propiedad. 2. El R.D. 515/89 obliga al promotor inmobiliario a tener a disposición del público en las oficinas de venta información detallada sobre las promociones que está comercializando.
La reserva Si al finalizar el mismo usted cancela la compra, perderá la suma entregada. En cambio, si el vendedor vende la vivienda a otra persona antes de finalizar el plazo, tendrá que devolverle el doble de esta cantidad. Si usted decide comprarla, las arras se consideran como un adelanto o pago a cuenta del precio total. Cuando la vivienda está en construcción, el vendedor está obligado por la Ley 57/1968, de 27 de julio, de la Jefatura del Estado, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) a suscribir un aval de cantidades entregadas a cuenta en todo tipo de viviendas y que cubre el incumplimiento en la entrega de la vivienda objeto del contrato. En vivienda protegida esta exigencia se reitera una vez más en el artículo 114.4.b) del Decreto 2114/68, de 24 de julio. El contrato privado Es un trámite usual en la compraventa de viviendas. La empresa promotora inmobiliaria o comercializadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos. Analice bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar las que indican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra, y fíjese en los derechos y obligaciones de las dos partes. Tenga en cuenta que la Ley general de defensa de los consumidores y usuarios protege sus derechos y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos. Si antes de firmar usted considera que no ha sido bien informado de las ventajas, de los posibles inconvenientes y de cómo la ley le protege, solicite el asesoramiento de un abogado o profesional experto en transacciones inmobiliarias. La escritura pública 6. La financiación Este es el otro punto clave de la compra de una vivienda. En muy pocas ocasiones contamos con todo el dinero que nos piden, así que nos veremos en la necesidad de solicitar un préstamo hipotecario para pagar la vivienda. Así que, para pedir dinero a un banco, también hay que saber cómo hacer las cosas. En primer lugar es una opción inteligente pedir asesoramiento profesional en una empresa de servicios financieros. También si hemos decidido hacer la consulta por nuestra cuenta, debemos comprobar las diferentes ofertas que hay en el mercado. La evolución económica de los últimos años ha permitido que las entidades financieras lancen ofertas muy atractivas que animan el sector y amplían nuestra capacidad de compra. Pero debemos, como siempre, valorar muy bien la decisión final. España es uno de los países en los que la oferta de créditos hipotecarios está más regulada. Hay leyes explícitas que regulan este tipo de ofertas y que establecen un sistema común para todas las entidades. Aquella entidad a quien solicitemos información debe entregarnos un folleto en el que se especifique claramente los siguientes puntos: - Plazo de amortización Esta información, al ser común para todas las entidades nos permitirá una comparación real de las diferentes ofertas. Así mismo, las entidades realizan un estudio previo de las circunstancias del solicitante para comprobar la viabilidad de la concesión del préstamo. Le pedirán identificación personal, justificación del régimen económico del matrimonio en el caso de ser éste diferente al común de gananciales, título de propiedad de los vendedores, certificación de la deuda pendiente en caso de que el vendedor no hubiera terminado de abonar su préstamo hipotecario y el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Además, pedirán documentación justificativa de la capacidad de reembolso: últimas declaraciones del IRPF y patrimonio y, - según trabajemos por cuenta propia o por cuenta ajena - los últimos pagos fraccionados del IRPF y del IVA o últimas nóminas, así como documentación sobre la vivienda: tasación y verificación registral. La tasación es un proceso importante puesto que marcará la cuantía que nos prestará el banco en caso de concedernos la hipoteca. Un arquitecto colegiado perteneciente a una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, contratado por el banco a nuestra costa, visitará la vivienda para establecer el valor de mercado y, sobre esta cantidad la entidad nos concederá un importe que oscilará entre el 70% y el 80% del de tasación. La verificación registral podemos facilitársela nosotros mismos si hemos consultado al Registro de la Propiedad de nuestra localidad antes de decidirnos a comprar. Si no ha sido así, la misma entidad realizará la consulta en nuestro nombre para garantizarse la seguridad de la operación. Con todos estos datos en la mano, la entidad realiza una oferta vinculante que podemos analizar durante diez días y leerla con tranquilidad, preguntando a la entidad financiera cualquier duda que surja sobre las condiciones del contrato. Es conveniente saber que por la importancia de este documento, que nos obligará a pagar una importante suma durante los próximos años de nuestra vida, el préstamo hipotecario se firma ante notario y se escritura simultáneamente al documento de compraventa de la vivienda. Aunque esto conlleva un coste del que ahora hablaremos, también representa una importante garantía para el cliente y para la entidad prestamista. Como prestatarios, tenemos derecho a examinar la escritura tres días antes de su firma, y el notario debe comprobar en el momento de la firma que no existen discrepancias entre la oferta vinculante que nos dio la entidad financiera y la escritura de préstamo.
7. Gastos de formalización de la operación Corresponderán al comprador de la vivienda: I.V.A.: el 7%. En caso de entregas a cuenta, se pagará al vendedor de forma proporcional a cada cantidad entregada. I.A.J.D. (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Se paga cuando se suscribe un documento notarial, inscribible y con cuantía económica. Se establece el tipo impositivo del 0,1% para las primeras copias de escrituras que documenten adquisiciones de vivienda habitual, primeras copias de escrituras públicas que documenten la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por una familia numerosa siempre que se cumplan los requisitos legales y las que documenten la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por un discapacitado, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%. En los demás casos el tipo impositivo será del 1%. I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Se paga por la compra de una vivienda a un particular por lo que siempre sucede en la ventas de segunda mano. Lo liquida a Hacienda el comprador tras la formalización de la compraventa y asciende al 7% de la misma. EL NOTARIO: Le corresponde al comprador el pago de los gastos de notaría correspondientes a la obtención de la primera copia de la escritura pública y de posteriores si se hicieran. La cuantía dependerá del importe de la compraventa EL REGISTRO: También corresponde al comprador asumir los gastos de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. El importe por la intervención del Registrador de la Propiedad en la inscripción de la compraventa también dependerá del importe de la misma. Se abonará en el momento de la inscripción de la escritura. EL GESTOR: En caso de haber contratado uno para que nos gestione todos los Además de lo anterior, la Ley obliga al titular de un Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios sobre la vivienda a hipotecar. También es recomendable, aunque no obligatorio, contratar un Seguro de Amortización del Préstamo, que cubra, en caso del fallecimiento de su titular, el capital pendiente de pago. Recuerde que precisará de una serie de servicios que probablemente no dispondrá en un principio la nueva vivienda, son: agua, luz, gas, teléfono, etc. y no olvide que las compañías de servicios acostumbran a cobrar una cuota de alta a todos sus abonados. Corresponderán al vendedor: LA PLUSVALÍA: Su definición correcta es Impuesto sobre el Incremento de los Bienes de Naturaleza Urbana. Su pago, no obstante, puede ser negociado entre las partes. NOTARIO: Al vendedor le corresponde el pago de la escritura original. Además en un compraventa con préstamo hipotecario En caso de contratarse un préstamo hipotecario con una entidad de crédito, nos encontramos con la necesidad de formalizar en documento público esa hipoteca e inscribirla como lo acabamos de hacer con el documento de compraventa. Por tanto, acarreará gastos similares: NOTARIO: De nuevo interviene el fedatario público y se le paga en función de la responsabilidad hipotecaria. El comprador (como contratante del préstamo hipotecario) lo asume y se los abonará al notario en el momento de formalizar la escritura correspondiente. EL REGISTRO: También debe ser inscrito el préstamo hipotecario y se establecerá, al igual que los honorarios del notario, en función de la responsabilidad hipotecaria (la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca). I.A.J.D. (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): En este lo pagará el prestatario a Hacienda antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Calcula aquí los gastos de compraventa con préstamo hipotecario
8. Beneficios Fiscales La compra de una vivienda da derecho al propietario a disfrutar de las siguientes deducciones a la hora de realizar la Declaración de la Renta: - De las cantidades destinadas a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual: el 15% con una base máxima de 9.015,18 € (1.500.000 pesetas). El mismo porcentaje se aplica a las cantidades destinadas a la adecuación de la vivienda habitual de contribuyentes minusválidos con un límite independiente de 12.020,24 € (2.000.000 pesetas). - De la adquisición o rehabilitación financiada con préstamo, incluyendo la amortización de intereses y demás gastos derivados de la misma: a) Durante los dos años siguientes a la adquisición: el 25% sobre los primeros 4.507,59 € (750.000 pesetas) y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 € (1.500.000 pesetas). b) Posteriormente: el 20% sobre los primeros 4.507,59 € (750.000 pesetas) y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 € (1.500.000 pesetas). Además, es interesante saber que las cantidades depositadas en una cuenta vivienda para la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual tienen derecho a una deducción del 15% con una base máxima de 9.015,18 € (1.500.000 pesetas). |
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